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Comment bénéficier du déficit foncier ?

Avez-vous déjà entendu parlé du déficit foncier ?

C’est une technique très employée par les investisseurs immobiliers.

Une optimisation fiscale que vous devez absolument connaitre.

Souvent utilisée dans le cadre de travaux de rénovation elle présente plusieurs avantages dont vous pouvez bénéficier.

L’atout fiscale

Le montage financier est un peu complexe à comprendre.

En premier lieu vous devez déclarer vos revenus immobiliers sous le régime réel.

Ce régime vous permet de déduire des charges lors de votre déclaration de revenu. Les intérêts d’emprunts ou la taxe foncière par exemple.

Toutes ces charges réduiront d’autant le montant des loyers sur lequel vous serez imposé.

 

C’est là que ça se complique et qu’il faut suivre.

Pour comprendre il faut distinguer deux catégories de charges :

  • Les intérêts d’emprunts incluant les frais de dossiers, assurance, garantie, etc.
  • Les autres charges : taxe foncière, frais de gestion, travaux, etc.

La situation de déficit foncier

Et si le total de vos déductions est supérieur à vos revenus immobilier ?

Vous êtes alors en situation de déficit foncier.

N’ayant plus de revenu immobilier à déclarer vous ne saurez pas imposé.

 

Et pour tout ce qu’il reste en dessous de 0 ?

C’est là que se trouve la subtilité des deux types de charges :

  • Les intérêts d’emprunt ne sont déductibles que sur les revenus immobiliers.
  • Les autres charges sont imputables, au delà des revenus immobiliers, sur le revenu global. Dans la limite de 10 700€ ou 15 300€ via le dispositif Périssol.

 

La déduction des intérêts est prioritaire. Il sont soustrait en premier aux revenus avant les autres charges.

Dans les deux cas le surplus n’est pas perdu. Il est reporté l’année suivante. Ce jusqu’à 10 ans maximum.

Cas pratiques

Si vous n’avez pas tout suivi voici quatre cas pratiques pour vous éclairer.

Cas n°1 :

Revenus immobilier : 10 000€

Intérêts d’emprunt : 6 000€

Autres charges : 3 000€

Le total des charges est inférieur aux revenus. Il reste 1 000€ à déclarer.

Cas n°2 :

Revenus immobilier : 10 000€

Intérêts d’emprunt : 8 000€

Autres charges : 3 000€

Le total des charges est supérieur aux revenus. Il reste 1 000€ à imputer sur le revenu global.

Cas n°3 :

Revenus immobilier : 10 000€

Intérêts d’emprunt : 11 000€

Autres charges : 3 000€

Le total des charges est supérieur aux revenus. Il reste 1 000€ d’intérêts à imputer l’année prochaine, 3 000€ sur le revenu global.

Cas n°4 :

Revenus immobilier : 10 000€

Intérêts d’emprunt : 11 000€

Autres charges : 13 000€

Il reste 1 000€ d’intérêts à imputer l’année prochaine et 10 700€ sur le revenu global. Les 2 300€ restant seront déductibles l’année suivante.

 

 

Avec des travaux de rénovation importants il est possible de réduire considérablement ses impôts pendant plusieurs années.

Dans un prochain article je vous expliquerai l’avantage de faire faire les travaux de rénovations par des professionnels plutôt que par vous même.

Dans :Immobilier

10 commentaires to "Comment bénéficier du déficit foncier ?"

  1. Je ne connaissais pas cette méthode.

    Est-elle employé régulièrement?

  2. Salut,

    Effectivement, choisir le régime réel est très avantageux pour ceux qui souhaitent déduire leurs charges de travaux, d’assurance, d’intérêts d’emprunt ou encore les divers frais de gestion…

    Pour ceux qui savent bien s’en servir c’est jackpot! Pas d’impôt 🙂

  3. Je pense qu’il faut s’y connaître un minimum mais les personnes impliqués dans l’immobilier ne s’en privent pas!

    J’en entends beaucoup parler donc ce n’est pas un secret.

  4. Julien dit :

    Pour obtenir le meilleur prix d’achat on recherche souvent des biens qui nécessite des travaux. Car après la rénovation faite l’appartement prend une plus-value importante. Dès lors l’investisseur a tout intérêts à faire du déficit foncier pour être gagnant sur les deux tableaux : valeur du bien et fiscalité.

  5. xa dit :

    Bonjour,

    Désolé, mais j’ai relu l’article 3 fois, et j’en ai froid dans le dos (bon, c’est lundi, je suis fatigué et pas tendre ce matin …)

    « C’est une technique très employée par les investisseurs immobiliers. Une optimisation fiscale que vous devez absolument connaitre. »

    « Très employée » est un terme un peu fort. C’est une technique employée, et souvent MAL EMPLOYEE.

    Je la fais courte : j’ai un déficit de 10000 euros, qui vont réduire mes revenus imposables, ce qui va occasionner une baisse de mon imposition de 5600 euros (CSG incluse).

    Encore plus courte : +5600 – 10000 = -4400.

    Le déficit foncier est avant tout une DEPENSE. La compensation fiscale ne compense qu’en partie le déficit.

    Donc : on ne doit pas courir après le déficit. Le déficit est là pour imputer des travaux nécessaires. Chercher le déficit pour obtenir une déduction fiscale, c’est donner de l’argent à son banquier ou à son artisan au lieu de donner une fraction du même montant à l’Etat.

  6. Julien dit :

    Bonjour xa,

    Le terme « Très employée » est peut-être un peu fort en effet.

    Pour un investisseur acheter à un prix bas signifie généralement acheter des biens nécessitant des travaux. Le prix d’achat est alors négocié en conséquence. La déduction des travaux va permettre d’entrer en déficit foncier pendant les premières années de location. C’est à ce cas précis, où les travaux étaient de toute façon à faire, que je fais surtout référence.

    Reste qu’effectivement faire de travaux c’est une dépense, mais je nuancerai en parlant plutôt d’investissement. Il ne faut pas chercher le déficit à tous prix mais quand on peut en bénéficier c’est bien de la comprendre. D’où l’article.

  7. Damien dit :

    Je rajoute une petite précision:
    Les déficits sont effectivement imputables sur l’impôt sur le revenu sous le régime réel, en location vide uniquement. Si vous êtes en statut Loueur Meublé Professionnel (i.e meublé avec revenus fonciers > 23k€) ou Loueur Meublé Non Professionnel vous déclarez les revenus dans le cadre des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Dans ces deux cas le déficit est peut se reporter sur les années suivantes. Sachant que dans ces statuts on peut amortir l’immobilier de façon a être à l’équilibre (ni excédent, ni déficit) lorsque les charges totales ne sont plus suffisantes, de quoi ne pas payer d’impôts fonciers pendant de longues années! 🙂

  8. Aurélien ® dit :

    Personnellement je pense que cette methode est bien pour des investisseurs « professionnel » ou des personnes pas manuel.
    Perso je viens d’acheter deux appartement avec pas mal de travaux mais travaillant dans le batiment je me vois pas payer 3 ou 4 fois plus que cela me reviens en le faisant moi même pour creer du deficit foncier.
    Ex j ai fais 60 m2 de plafond en placo cela m’ai revenu a 500e, en passant par une entreprise j aurais payer plus de 2000e.

    Est ce que vous partager cet avis? Si non pourquoi?

  9. romain dit :

    Oui je suis d’accord avec vous Aurélien, au début je passais par des entreprises donc je bénéficiais du deficit foncier à lyon mais à force d’apprendre à bricoler il y a des petits travaux que je me débrouille à faire seul et donc à ce moment là je ne vais pas faire gonfler la facture inutilement

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