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Comment Julien a acheté 54 garages en neuf mois ?

Aujourd’hui je reçois un invité de choix : Julien du blog ParkingGarage.fr. En matière d’investissement dans les parkings et les garages c’est la référence. Julien vient nous expliquer comment il a réussi à acheter pas moins de 54 garages en seulement neuf mois.

 

Investir dans l’immobilier n’est pas une chose facile. J’en ai fait l’expérience en février 2012. Un an plus tard, j’ai le plaisir d’avoir fait deux investissements immobiliers. Cet article n’est pas écrit par Julien d’investir actif que je remercie au passage. Je m’appelle aussi Julien, mais je blogue à propos de l’investissement dans les parkings et les garages. C’est devenu en quelque sorte une passion. Laisse moi te raconter comment j’ai surmonté mes peurs et appréhensions pour acheter deux lots de garages en 9 mois.

Julien l'auteur de ParkingGarage.fr

Vaincre sa peur !

En janvier 2012, je n’étais pas salarié et je débutais une période de chômage pour créer mon entreprise. J’ai un peu d’argent de côté pour créer ma boite, mais je ne voulais pas mettre tous mes œufs dans le même panier. Je sais aussi par expérience que les premières années, les créateurs d’entreprise gagnent mal leur vie. En réponse à ces deux problèmes, j’ai décidé de trouver une source de revenu supplémentaire, qui ne me prenne pas beaucoup de temps.

L’idée de l’investissement immobilier m’est venue rapidement. C’est un investissement qui demande du temps au début, mais qui une fois en place rapporte un loyer tous les mois. J’ai donc visité quelques appartements pour me faire une idée du marché et répondre à deux trois questions. Seulement voilà, j’avais peur de faire une erreur et d’engager plusieurs dizaines de milliers d’euros dans un achat hasardeux. En effet, ce n’est pas facile de sauter le pas et d’acheter son premier appartement.

La peur et l’appréhension sont normales (en tout cas pour moi). Tu vas vers l’inconnu et cela suppose une part de risque importante. Que se passe-t-il si le locataire ne paie pas ? Pire, si je choisis un mauvais emplacement et que je n’arrive pas à louer l’appartement ? Pour pallier à cette peur, j’ai décidé d’en savoir un peu plus sur l’achat immobilier.

J’ai donc passé quelques semaines sur internet à la recherche d’information et de réponses à mes questions. Avant de me lancer dans quelque chose d’inconnu, j’aime bien savoir où je vais. J’ai trouvé plein d’information sur les baux de location, les impôts, les travaux… Mais je n’arrivais pas à avoir les idées claires vis à vis de mon investissement.

Commencer petit…

Face à cette situation, je me suis demandé comment faire. J’ai eu une idée en marchant dans la rue. Je suis tombé sur un panneau garage à vendre. Voilà un investissement immobilier qui pouvait me convenir. Les garages ont un avantage énorme par rapport aux appartements. Faire son choix est bien plus simple : pas de travaux cachés, seul l’emplacement et la taille sont importants. Face à ces critères de choix, j’ai pu facilement comprendre quels parkings étaient intéressants.

A partir de ce moment là, tout est devenu plus facile : j’arrivais à évaluer le bien que j’avais en face de moi alors que pour un appartement, je n’y arrive toujours pas 🙁 Pour acheter mes garages, j’avais aussi une autre contrainte : le prix. Acheter un appartement est onéreux. Il faut compter plusieurs dizaines de milliers d’euros. Pour mon premier achat de parking, je ne voulais pas risquer plus de 15 000 €.

L’opportunité s’est présentée en mai 2012. J’ai acheté un lot de 4 garages pour 11000 € frais de notaire compris. Leur emplacement est excellent. Ils sont situés près de la gare à St Etienne. Les loyers de ces garages sont de 30 € en moyenne. Je gagne environ 1400 € de loyer par an. Après impôts, il me reste 900 €, soit 8% de rentabilité nette de charges et d’impôts. Je trouve que mon argent travaille mieux ainsi que sur mon livret A à 1,75 %.

Trois portes de garage dans une rue

Fort de cette expérience, j’ai appris à gérer les locataires, à passer des annonces de location, encaisser les loyers etc etc… Je partage toutes ces informations sur mon blog Investir dans les parkings et les garages. C’est une mine d’or pour tout apprendre sur les parkings. Je partage les informations que j’aurais aimé trouver avant d’acheter mon premier lot de garages.

… et voir grand

Une fois le premier pas franchi, il est plus facile de réitérer l’expérience. Je me suis donc mis en quête d’un nouvel investissement. Je connais bien le marché des garages et j’ai acquis une expérience de bailleur. J’ai donc cherché pendant 6 mois un nouveau lot de garages. Je suis alors tombé sur une batterie de 50 garages en Normandie. C’est loin de Saint Etienne, mais j’ai grandi là bas, et mes parents habitent tout près.

L'entré d'un parking souterrain

Je me suis donc déplacé rapidement pour visiter ce lot car il n’était pas cher : 90 000 € frais d’agence et de notaire inclus. A 1800 € le garage, il est facile de rentabiliser cet achat. Un jour après avoir appelé l’agence immobilière, j’ai donc signé une promesse d’achat. La vente effective a lieu le 15 mars 2013. J’ai commencé à louer les 5 garages vides et tout se passe bien pour le moment.

Le plus compliqué pour moi a été de trouver un premier achat sécurisant et peu risqué. Je ne me sentais pas d’acheter un appartement et les garages ont été une formidable opportunité pour débuter ma carrière d’investisseur.
Et toi, as-tu déjà fait ton premier investissement immobilier ?

 

Si l’investissement dans les parkings vous intéresse Julien partage toute son expérience dans un livre qu’il a publié. Il y dévoile ses méthodes et ses secrets pour trouver les bons plans, réussir son investissement et obtenir le meilleur rendement.

le livre de julien pour réussir son investissement dans les parkings

Dans :Immobilier

10 commentaires to "Comment Julien a acheté 54 garages en neuf mois ?"

  1. Victor dit :

    Sacré dénicheur d’opportunité, c’est bien joué. Ca fait réfléchir, car la somme initiale n’est pas si élevée que ça. Merci beaucoup pour cette expérience réjouissante.

  2. Damien dit :

    Tu as pris le bon créneau, une sorte de « niche » intéressante qui permet d’obtenir de bonnes rentabilités. 54 garages en 9 neufs, c’est une belle performance et comme on peut le lire sur ton blog ce n’est pas de tout repos 😉

  3. Bonjour Victor et Damien,

    @victor : la recherche d’opportunité est ce qui prend le plus de temps. C’est important pour obtenir de bons rendements.

    @Damien : oui, cette niche appelle bon nombre d’investisseurs comme toi et moi ! Pour le repos, tu verras quand tu seras rentier 😉

  4. Bonjour

    C’est bien de dénicher les opportunités de ce type, bravo

    Moi j’aimerais investir dans les SCPI

    qu’en pensez vous

    Ludovic

  5. Viager dit :

    Je constate que les investissements dans les garages deviennent de plus en plus prisés. En tout cas, pour savoir quel type d’investissement lui est approprié, il faut toujours se baser sur sa propre capacité.

  6. Merci pour cet interview ! C’est toujours très intéressant de voir comment les autres procèdent. Il faut vraiment beaucoup de temps pour trouver ce genre d’opportunités mais une fois que c’est trouvé, les rendements sont satisfaisants. Je suis tout à fait d’accord avec Julien il ne faut pas se fixer des objectifs trop élevés au départ, au risque de tout perdre au final.

  7. SAlut Ludovic,

    pour les scpi, c’est un placement qui repose sur de l’immobilier physique donc quelque chose de palpable et de réel. A titre personnel, cela compte beaucoup. Et je pense que c’est moins volatile que des actions.

    Julien

  8. Bonjour Julien

    Merci pour ton information et te réponse sur les SCPI. C’est vrai que peut être c’est moins volatil et plus rassurant de disposer d’un bien physique

    Ludovic

  9. Marco dit :

    C’est pas mal tout ça mais il manque deux infos essentielles.

    Julien est-il propriétaire de sa résidence principale ou locataire ?
    Les durée d’emprunts ? Le premier lot cash je suppose, mais l’autre ?

    Car en étant propriétaire c’est tout à fait viable mais en tant que locataire s’endetter sur une quinzaine d’année est plutôt bloquant surtout quand on entreprend et comme tu l’as si bien dit, que la rémunération est basse.

    De plus les banques sont plus frileuse que pour un bon vieux CDI.

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