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Compromis ou promesse de vente. A quoi je m’engage ?

Ça y est vous avez trouvé la maison de vos rêves ou l’appartement idéal ? Après négociations vous êtes tombé d’accord sur le prix avec le vendeur. Maintenant pour aller plus loin vous allez devoir vous engager. C’est là que les choses sérieuses commencent.

La vente d’un bien immobilier se déroule en deux actes.  Le dernier et définitif c’est l’acte de vente. On le signe devant le notaire. Avant d’en arriver là vous passerez d’abord par un avant-contrat. Il en existe deux types : la promesse unilatérale et le compromis de vente.

Mais savez-vous à quoi vous engage un compromis de vente ou une promesse d’achat ? Connaissez-vous les avantages ou les inconvénients de passer par l’un plutôt que l’autre ?

La promesse unilatérale

La promesse unilatérale n’engage qu’une seule des deux parties. Soit l’acheteur s’engage à acheter, on parle alors de promesse d’achat. Soit le vendeur à vendre et là c’est une promesse de vente.

Puisque l’engagement n’est pas réciproque le législateur à mis en place une compensation lors d’une promesse de vente. Cette contrepartie prend la forme d’une indemnité d’immobilisation. Attention donc si le vendeur s’engage il demandera à ce qu’on lui verse cette indemnité. La loi prévoit un minimum de 5% du prix de vente mais en pratique la somme représente plutôt 10% de la transaction. De son côté l’acheteur n’a aucune obligation d’acheter mais s’il revient sur sa décision et préfère ne pas acheter il perdra l’indemnité d’immobilisation qu’il aura payée.

Si vous faites une promesse d’achat, un conseil n’oubliez pas de fixer une durée de validité à votre offre. En effet si le vendeur accepte votre proposition cela vaut vente et vous serez contraint d’acheter. Il ne faut donc pas qu’il puisse l’accepter 3 mois plus tard. Cependant tant que le vendeur n’a pas répondu favorablement vous pouvez toujours vous retirer.Un stylo posé sur un contrat à signer

Le compromis de vente

Cette fois avec le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, les deux parties s’engagent mutuellement. Vendeur et acheteur devront réaliser la transaction au prix et aux conditions fixés sur le document. Lors de la signature du compromis il est souvent demandé à l’acheteur le versement d’une avance de 5% à 10% du prix de vente.

Attention le compromis de vente équivaut à une vente définitive. Vous serez donc obligé d’acheter ou de vendre si les clauses suspensives sont respectées et que le délai de rétractation est écoulé.

Faites vos offres d’achat à l’oral

Ce qu’il faut retenir c’est que l’avant-contrat nous engage plus que l’on le croit. Lorsque vous négociez un bien faites uniquement des propositions orales. Une offre écrite équivaut à une promesse d’achat.

Le compromis de vente et la promesse d’achat sont des actes très contraignants pour l’acheteur. Si vous le pouvez optez pour la promesse de vente. Elle vous laisse toujours une porte de sortie. Même si vous y laissez quelques plumes cela vaut toujours mieux que de devoir acheter un bien qui ne vous convient pas.

Sachez enfin que dans tous les cas vous avez droit à 7 jours pour vous rétracter sans pénalité. Le délai court à partir de la signature de l’avant-contrat. Vous devez faire savoir votre rétractation pour courrier recommandé avec avis de réception. Passé les 7 jours seules les clauses suspensives peuvent annuler la vente. J’aborderai en particulier ce sujet dans un article à venir.

 

Si vous avez de l’expérience sur le sujet faites en profiter tous le monde en laissant un commentaire.

Dans :Immobilier

16 commentaires to "Compromis ou promesse de vente. A quoi je m’engage ?"

  1. Bernard Nicod dit :

    Un conseil aux acheteurs, renseignez vous sur l’évolution des divers diagnostics obligatoires, sur le vote des futurs travaux s’il s’agit d’un bien en copropriété, et sur le délai d’entrée dans les lieux.
    Vous montrerez d’une part votre implication mais vous serez aussi plus en mesure de proposer une offre plus aboutie et mieux évaluée.

    Attention, seul le compromis de vente fait courir le délai de rétractation de sept jours.

  2. salvio dit :

    Salut !

    Tu as bien fait d’expliquer les tenants et aboutissants d’un compromis de vente.

    Sur de document, il est demandé d’indiquer la fonction que vous occupez,votre salaire, l’apport, etc… donc gare aux mensonges…

    Certains (comme moi..) ont tendance à gonfler certains chiffres pour pouvoir convaincre le vendeur de la solidité de leur offre.

    De ce fait, attention à ne pas se brûler les ailes.

  3. Bonjour

    Merci pour ce billet sur le compromis de vente,

    tu as vraiment raison de montrer cela,

    ca permet de bien tracer l’engagement entre l’acheteur et le vendeur

    Ludovic

  4. « vous avez droit à 7 jours pour vous rétracter sans pénalité » : ceci arrive souvent et on oublie facilement ces conditions lorsqu’on consulte pas un expert juridique ou immobilier.
    Merci pour l’article

    Estelle

  5. Daniel dit :

    Je vous remercie pour cet article. Je ne comprenais pas trop la différence entre promesse et compromis. Je pensais que c’était la même chose. Maintenant, les choses sont plus claires dans ma tête.

  6. Othman A dit :

    Il y a certaines choses que j’aurais aimé savoir il y a quelques années. Merci pour ces éclaircissements.

  7. Marie dit :

    Moi aussi je pensais que c’était la même chose, ça permet de bien tracer l’engagement entre les deux parties contractantes. Globalement ça dépend de la nature du contrat , dans certains cas il faut une promesse synallagmatique pour ne pas se faire avoir par le vendeur.

  8. amélie dit :

    article intéressant et enrichissant !!

    il est très important de connaitre les spécificités de chaque contrat pour ne pas s’engager à la légère …
    le compromis de vente est plus fiable que la promesse de vente

  9. Amff dit :

    Beaucoup de conseillers restent assez opaque dans leurs explications.
    Ce genre d’article permet de clarifier beaucoup d’éléments, ce qui est nécessaire, et plus particulièrement pour faire la distinction entre « promesse » et « compromis ».
    Au plaisir de vous relire

  10. Slt
    C’est en effet un bon billet, bon nombre de personnes ne comprennent pas reellement les enjeux des acccords et finissent par acheter par obligation ou finissent devant la justice a leurs tords. C’est pourquoi il est important de demander a avoir des informations tres completes sur l’engagement auquel on veut souscrire. Pour ma part je suis parfaitement pour le conseil relatif a l’engagement oral qui n’a aucun poids… de ce fait on peut se retirer quand on veut sans risque de pénalités.

  11. smalto dit :

    Bonjour,

    Il me semble qu’il faut également signaler que la promesse de vente se fait devant notaire et entraîne donc des frais supplémentaires, alors que le compromis de vente est proposé par l’agence et n’entraîne pas de frais notariaux…

  12. Viager dit :

    Parmi ces deux types d’avant-contrat, c’est la promesse de vente qui est le plus utilisé par les investisseurs de par cette possibilité d’issu qu’elle permet. En tout cas, il existe bien de promoteurs immobiliers qui exigent à leur client de tout de suite s’engager dans un compromis de vente, par peur d’être délaissé par la suite.

  13. Jérôme dit :

    Bonjour Julien

    De passage su ton blog, je m’aperçois que nos derniers posts sont sur le même thème et de surcroît avec la même photo.

    Je rassure donc nos lecteurs communs (ils se reconnaîtrons), c’est le plus grand des hasard.

    Disons qu’il est vrai que parfois, les GRANDS ESPRITS se rencontrent

  14. Alva P. Malone dit :

    Avant de signer quoi que ce soit, soyez sûr de ce à quoi vous vous engagez. « Promesse de vente vaut vente » dit l’article 1589 du code civil. En pratique, cet adage vaut pour tout consentement écrit entre les deux parties. Dès lors, si vous signez un « compromis de vente », une « promesse d’achat », une « convention sous seign privé », ou si le vendeur signe votre « Promesse de vente » contenant le bien vendu et un prix, la vente est considérée comme conclue. Méfiez-vous de certaines dénominations qui peuvent être trompeuses, comme « convention provisoire » ou « promesse de vente ». En apposant leurs signatures, les parties sont définitivement engagées. C’est pourquoi – quoi qu’en pense le vendeur ou l’agent immobilier – il est préférable de signer le compromis dans l’étude du notaire qui dressera l’acte authentique. Il vaut mieux, dès lors, être le plus complet dès les premiers engagements écrits.

  15. site dit :

    Cette rétractation sans pénalité pendant les 7 premiers jours, j’y ai eu droit 5 fois lorsque j’ai vendu mon précédent appartement. Heureusement le 6ème acheteur a été le bon 🙂 Bon on se dit que c’est pas cool quand quelqu’un se rétracte, mais c’est le jeu…un jour on peut tous être amenés à faire de même.

  16. CE Expertises dit :

    Merci pour cet article.

    Cela fait du bien d’avoir un rappel complet sur les 2 pratiques : compromis et promesse de ventes.

    Ce n’est pas toujours facile de s’y retrouver.
    L’article est clair et compréhensible de tous.

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