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Idée d’investissement : L’immobilier US

Vous cherchez à investir en immobilier mais vous trouvez les prix encore trop élevés ?

Vous attendez avec impatience les mises à jour des courbes de Friggit mais les mois passent et la baisse a du mal à se profiler ?

 

Il existe pourtant des marchés où le prix du mètre carré a déjà fortement chuté.

C’est le cas du marché immobilier espagnol où Jérôme de CapitalStory cherche à investir.

Mais aussi le marché immobilier US qui présente de bonnes opportunités.

Mais dites-vous bien qu’il est toujours possible de trouver la bonne affaire. Regardez la plus-value réalisée par Cédric de BusinessAttitude si vous n’êtes pas convaincu.

L’état du marché immobilier américain

Depuis la crise des subprimes les prix de l’immobilier se sont effondrés aux Etats-Unis .

Actuellement les tarifs sont en train de se stabiliser. C’est le bon moment pour investir.

Une vue aérienne de l'ile de Manhattan, le coeur de New York

L'ile de Manhattan, le coeur de New York

Parmi les plus fortes baisses on retrouve des villes comme Miami, New York, Los Angeles, Washington ou Las Vegas.

Mais que peut-on s’acheter là-bas et à quel tarif ?

Plutôt que parler avec des données abstraites prenons comme exemple des annonces trouvées sur le site immobilier New York.

On constate que le prix moyen des condos se situe autour de $1200 le pied carré à Manhattan, le coeur « Big Apple ».

Astuce : plutôt que de vous prendre la tête à mesurer votre pied pour convertir en m² multipliez par 11 ;)

En cherchant bien vous trouverez des petites perles à moins d’un million de dollars sur la 5ème avenue. Pour ce prix vous êtes à quelques pas de Central Park.

Un million de dollars ! C’est un montant qui parait énorme dit comme ça. Mais convertissez en euro et comparez aux meilleurs quartiers de Paris pour voir.

Vous trouverez beaucoup d’autres annonces de condo sur achat appartement New York.

En Amérique du Nord, un condominium, ou « condo », correspond grosso-modo à la copropriété que l’on connait en France. Généralement les condos se situent dans de grands immeubles d’habitations, proposant des appartements luxueux et des services annexes haut de gamme.

Si vous cherchez plutôt le soleil sans trop vous éloigner de l’Europe je vous conseille d’opter pour Miami.

Le centre-ville (DownTown) n’est pas le quartier le plus prisé de la ville mais il est en plein renouveau. Les prix pour un condo neuf sont très intéressants. De $350 à $450 le pied carré.

Par exemple un appartement de 1100 pieds carrés, soit 100m² avec 2 chambres et 2 salles de bains, cuisine équipée le tout situé dans un immeuble comprenant une salle de sport, une piscine chauffée, un spa se vend autour de $520.000. Au taux de change actuel, $0.77 pour 1€, cela donne du 400 000€.

A ce prix là, avec 8 000€ du m², à Paris vous avez deux fois plus petit et sans bikinis…

 

Si vous cherchez le grand luxe vous trouverez  la plage au pied des immeubles à South Beach ou Miami Beach, à condition d’y mettre le prix.

Des immeubles au bord de la plage à Miami

Seriez-vous tenté par un condo avec vu sur la plage ?

Le fonctionnement du marché US

Le fonctionnement du marché US est très distinct du marché immobilier Français. La publication des annonces se fait en toute transparence. L’ensemble des offres est centralisé par un service inter-agence.

Résultat les agents immobiliers ont accès à toutes les annonces du marché. Vous n’avez donc pas besoin de faire le tour des agences pour dénicher la bonne affaire.

Le processus de recherche et d’achat est également différent. Vendeur et acheteur passe chacun par leur agent respectif. Une fois que vous êtes d’accord sur le prix vous devez faire appel à un avocat pour régler l’administratif.

N’oubliez pas que vous êtes dans un pays fédéral. Les lois changent d’un état à un autre. Aussi renseignez-vous bien sur les règles en vigueur avant de faire une offre, certains états sont très souples d’autre demande un acompte.

Contrairement à la pratique française aux Etats-Unis les vendeurs paient la commission. Les agents vendeur et acheteur se la partageront à parts égales.

Quid de la fiscalité américaine ? D’après mes recherches le plus intéressant semble être de réaliser un petit montage fiscale. En créant une société qui achètera elle même le bien vous devriez éviter, légalement, de payer une partie des impôts.

 

 

Dans :Immobilier

6 commentaires to "Idée d’investissement : L’immobilier US"

  1. Xavier dit :

    C’est vrai, c’est peut être un des derniers moments pour investir dans l’immobilier US. Le taux de change commence à devenir moins favorable et comme je l’expliquai sur mon blog le marché semble vouloir repartir à la hausse. Mais attention pas de précipitation… ++
    Xavier Articles récents..Etats-Unis : la bonne nouvelle de la hausse des ventes en détailMy Profile

  2. Julien dit :

    Bonjour,

    je trouve ton article très intéressant et cela me laisse rêveur (songeur).

    Est il vraiment indispensable d’aller si loin pour faire de bonnes affaires ? Je suis sceptique quant aux complications que peut entrainer l’achat/ revente ou la location à distance d’un bien aux USA.

    Quid des billets d’avion, commission pour la sous traitance de la recherche et mise en location du bien ? Quel rendement attendre de ce type d’opération ?

    Bref, tu l’auras compris, j’ai du mal à me projeter dans ce type d’investissement. Connais tu des gens qui l’ont fait ? Envisages tu de le faire pour ton compte ?

    A bientôt

    Julien
    Julien Articles récents..Investir dans un parking : être accompagné gratuitementMy Profile

  3. Je reviens d’un séjour en Arizona et j’aurais pensé voir plus de trucs à vendre (immo, commerce, maison).

    Bref, peu importe, pour l’instant, j’aime mieux investir en immobilier dans mon coin de pays. Mais, un jour, peut-être irais-je ailleurs…
    Mathieu Lajoie Articles récents..Dogs of the DowMy Profile

  4. lothllc.com dit :

    Bonjour,

    je me permets quelques remarques sur ton article et les précédents commentaires.

    Je conseillerais d’acheter en Floride plutôt qu’à NY. Les prix en $ constants (nets de l’inflation) depuis 2000 (soit avant la bulle) ont monté de 40% à Washington, 20% à NY mais 7% à Miami et -2% à Tampa. Du fait de la pénurie de terrains à construire dans l’Est (ou à L.A.), la bulle a dégonflé mais les prix ne sont pas « bas ».

    Sauf si vous cherchez une résidence secondaire, je conseillerais également d’aller vers des maisons individuelles plutôt que des condos de luxe dont les charges de copro mangeront un part importante du loyer et rapporteront peu d’argent… On peut trouver des biens qui offrent plus de 10% de rendement net avant impôt, ce qui n’est pas le cas en « condo » ou sur la côte Est.

    Sur la fiscalité, comme en France, la société retarde la taxation sur le revenu. Mais quand vous voudrez toucher cet argent, ce sera double fiscalité. Sur le long terme, la taxation sur le revenu est plus intéressante, surtout si vos revenus sont élevés.

    C’est normal que vous ne voyez plus de choses à vendre, avec la baisse des prix, les investisseurs ont beaucoup acheté jusqu’à ce qu’il n’y ai plus pléthore de biens à vendre et que maintenant les prix commencent à remonter. Les banques ont cependant encore beaucoup de stock saisi à vendre, ce qui limite les hausses de prix.

    Ceci étant, pour que cela ait du sens d’investir aux USA, il faut disposer de 100k€ à investir… Ce n’est pas un investissement « simple ».

    Franck

    PS: pour me situer, j’ai moi-même acheté une quinzaine de biens à Tampa, en Floride, depuis un peu moins de deux ans. Aujourd’hui j’ai créé une société d’investissement pour d’autres investisseurs qui souhaitent investir là-bas mais pas « en direct ».

  5. J’ai vu une interview qu’a fait Olivier Seban d’un agent immobilier francais installé en floride.
    Il s’est spécialisé dans la vente de produits pour les Francais (investissement locatifs ou résidence secondaire).
    Il disait aussi que les condos n’étaient pas préconisés pour du locatif parce qu’en plus des charges élevés, il arrive que les prestations de service ne soient pas à la hauteur car il n’y a pas assez d’habitant dans le condo pour financer les services promis!
    Il parle aussi de la possibilité de créer une LLC pour des raisons fiscales!

    Après l’avantage c’est qu’en 3 semaines de retard de paiement le locataire est expulsé. Le problème du défaut de paiement ne se pose pas vraiment là bas (il parait)

    En tout cas comme dit Franck, ce n’est pas simple, mais j’ai toujours aimé les challenges (et surtout j’adore les USA)
    Rayed de Negosis.fr Articles récents..Leboncoin: Comment négocier sur les sites d’annoncesMy Profile

  6. Lothllc.com dit :

    Créer une llc se fait pour des raisons de responsabilité limitée (aux USA on est jamais à l’abri d’un procès si un locataire met les doigts dans la prise…), mais fiscalement, elle peut être soit transparente (c’est comme une SCI) soit a l’impôt sur les société. Le second cas est beaucoup moins intéressant dans la majorité des cas !

    En effet, on expulse (plutôt en 35 jours car on discute un peu avant de lancer une procédure qui coûte quand même 500$) et l’ »hiver » n’existe pas. D’ailleurs les assurances pour « garantie de loyer » n’existent tout simplement pas…

    Franck

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