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Mon projet d’investissement immobilier

Comme vous le savez sans doute pour atteindre l’indépendance financière il faut se créer des revenus alternatifs.

L’une des solutions possibles est d’investir dans l’immobilier. C’est la plus répandu, plébiscité par la majorité des français.

Je vais donc vous parler de mon projet immobilier : Investir dans un immeuble de rapport.

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

C’est vrai ça ! Quand on parle investissement immobilier tout le monde pense à un appartement. Pas à un immeuble.

Pourtant il y a plusieurs avantages à investir dans un immeuble de rapport :

  • Meilleur rentabilité qu’un appartement
  • Autofinancement plus facilement atteignable
  • Pas de syndic = gestion simplifié

Evidemment il y a aussi des inconvénients :

  • Surcharge de gestion car plusieurs locataires
  • Mensualité élevé en cas de loyers impayés
  • Biens concentrés sur un seul quartier

Ce que je recherche c’est un immeuble en centre-ville ou proche. Il devra être bien desservie par les transports en commun. Des appartements, de 3 à 6, allant du T1 au T3. Au delà d’un trois pièces je pense que les locataires se tournent plus vers une maison.

La ville n’est pas très étudiante bien que de nouvelles formations supérieures aient ouvert ces dernières années. Donc si possible sans T1/Studio.

Où vais-je investir ?

Je pars du constat que les grandes villes sont trop chère et trop peu rentable. Il n’est pas intéressant d’y investir.

Les villes de taille moyenne ont un prix au m² bien plus abordable. Sans être aussi dynamique que dans les grandes pôles urbains l’activité y est tout de même soutenue. Oui il y a de la vie en province 🙂

Je vise donc une ville moyenne dans une région dynamique. Si vous êtes un habitué du blog vous aurez devinez dans quelle région je souhaite investir. Sinon vous invite à lire les deux parties du dossier « Où investir en France dans les prochaines année ? »

Je connais bien l’agglomération que j’ai en vue. J’y suis né et j’y ai vécu plus de 20 ans. Mes parents y habitent encore. Ils pourront intervenir en cas d ‘urgence. Elle est à moins de 2h de route. D’après mes premières recherches on peut y trouver des rendements bruts supérieures à 10% et dégager un cashflow net d’impôts positif.

Enfin je crois en l’avenir de cette ville. De grands projets sont en train de s’y concrétiser. D’ici 10 son attractivité sera bien plus forte. C’est le bon moment pour y investir et je ne veux pas louper le coche.

Financement

Question financement comment vais-je m’y prendre ?

Pour obtenir une rentabilité maximale je cherche à emprunter 100% du montant, frais de notaire inclus. Autant utiliser l’effet de levier au maximum. Je ne ferai donc aucun apport.

Impossible ? J’en ai déjà parlé à ma banque. Nous avons fais plusieurs études de financement et le résultat est positif. Ma situation est la suivante. J’ai moins de 30 ans, aucun emprunt, 15 000€ de liquidité et un bon emploi. La balance penche donc en ma faveur.

Pour tout vous dire au départ je pensais devoir faire un apport. Je savais bien qu’emprunter à 100% est plus intéressant. Mais pensant que sans apport mon projet ne passerai pas je n’ai pas osé le proposer. Quelle ne fut pas ma surprise lorsque ma conseillère me dit qu’il valait mieux que je garde mes liquidités !

Moralité : Les banquiers ne sont pas tous de mauvais conseilleurs !

A suivre…

Pour l’instant j’ai bien observé le marché. Quartiers, niveau des loyers, prix du m², simulation d’investissement, etc.

Toute la théorie y est passée. Il est temps pour moi de commencer la pratique.

Prochaine étape donc : me mettre en recherche active, faire des visites. Prendre rendez-vous avec d’autres banques pour comparer leurs offres de prêt et faire jouer la concurrence.

 

 

Que pensez-vous d’un tel projet ?

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier envisagez-vous d’acheter un appartement, une maison ou un immeuble ?

Si vous avez déjà investi dans un immeuble de rapport faites nous part de votre expérience.

Dans :Immobilier

10 commentaires to "Mon projet d’investissement immobilier"

  1. Acheter seul un immeuble en s’endettant à 100% est un projet ambitieux aujourd’hui. Et pourtant, l’achat d’un immeuble permet de répartir le risque entre plusieurs locataires (loyers) et appartements (travaux) et généralement entre immobilier professionnel (rez-de-chaussé) et d’habitation. Or la location immobilière professionnelle peut être soumise à TVA permettant de récupérer la TVA sur les travaux éventuels. Aussi, ce type d’investissement est intéressant, mais créer une société civile immobilière (SCI) permet également de se regrouper pour financer cet achat. Une SCI peut être constituée sans grands frais, mais oblige ensuite à la tenue de comptes, ce qui s’impose dans tous les cas pour déclarer ses revenus fonciers.

  2. Julien dit :

    J’avoue n’avoir pas trop regardé ce qui est faisable avec une SCI. Je vais m’y pencher mais à priori ça ne correspond pas à mon projet.

  3. Sympa pour les parents ;),
    gérer des urgences sur sur un immeuble c’est pas un cadeau. Sinon très bonne idée, la rentabilité d’un immeuble est bien sur intéressante. Maintenant je vois deux soucis:
    -trouver l’immeuble dans lequel investir (tu peux mettre le temps avant de trouver)
    -et surtout, mettre beaucoup d’argent dans le même panier. Plutôt que de repartir les risques sur différents quartier, ou type de bien (appartement, studio).
    A toi de voir.
    Bonne continuation.

  4. Salut Julien,
    A mon humble avis, tu t’engages dans la meilleure voie qui soit pour commencer…
    Contrairement à ce que dit DPE, je ne vois pas de souci avec la répartition de risque. Un immeuble peut contenir plusieurs types d’appartements… En choisir différents biens dans différents quartiers peut poser des problèmes également : rentabilité plus faibles, plusieurs copropriétés donc risques aux niveau d’éventuels gros travaux…
    Maintenant, à toi de trouver la perle… Et ça se trouve en étant patient (ou chanceux).
    Est-ce indiscret de te demander dans quelle ville tu cherches ?

  5. Despe44 dit :

    Bonjour Julien,

    Je n’ai pas encore parcouru l’ensemble de votre blog, mais une interrogation agite mon esprit.
    Actuellement, êtes vous locataire ou propriétaire de votre résidence principale ?
    Dans l’hypothèse où vous êtes locataire, ne comptez-vous jamais acheté ?
    Dans le cas inverse, CONGRATULATIONS, propriétaire à moins de 30 ans, il y en a peu…

  6. Julien dit :

    Je suis actuellement locataire et je compte bien acheter un jour.
    Si c’est le taux d’endettement qui t’inquiète ce n’est pas un soucis.

    Avec un cash-flow positif je peux toujours épargner et même plus qu’avant.
    Ainsi je me constitue un apport plus que significatif avant d’acheter ma résidence principale.

  7. Bonjour Julien,

    Effectivement c’est une bonne idée l’achat d’un immeuble entier dans une ville où le prix de l’immobilier est raisonnable.

    C’est d’ailleurs ce qu’a fait mon frère dans une petite ville de la Nièvre (plus facile que pour moi à Lyon :() !

    Il est rentable en louant 13 sur les 16 apparts de l’immeuble (tout frais compris) donc quand les 16 sont loués ! Ça permet de mettre de côté pour le jour où il y a de gros travaux (ravalement de façade, etc.).

    Pour l’instant il ne regrette pas, alors j’espère que ce sera la même pour toi !

  8. Hassan-san de lereve-americain.fr dit :

    Salut Julien, bon courage dans tes recherches! Comme tu dis il y a bien une vie en province, et surtout de très bonnes affaires à réaliser! Pour ma parts ma première stratégie quand j’ai commencé l’immobilier, à été de me constituer un capital avant de commencer le locatif! Quoi qu’il en soit je te souhaites un bon futur achat.

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