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Optimiser son crédit immobilier avec un prêt gigogne

Connaissez-vous une solution pour réduire le taux d’un crédit ?

Sans en diminuer la durée ni en augmenter les mensualités ?

 

Cette solution s’appelle le prêt gigogne.

Eh oui comme les poupées ! Vous allez comprendre pourquoi.

Il porte aussi d’autres noms comme prêt duo, prêt bi-taux, etc. A chaque banque sa dénomination.

Le fonctionnement du prêt gigogne

La technique est assez simple.

Avec un crédit classique vous auriez emprunté sur 20 ans à 4,15% par exemple.

Avec un crédit duo vous allez faire deux emprunts. Un de 15 ans et un de 20 ans.

Les deux crédits s’emboiteront comme dans le schéma ci-dessous.

illustration_prêt_gigogne

Illustration du prêt gigogne

D’où le terme de prêt gigogne ! Vous voyez ?

 

L’astuce de ce montage réside dans le taux plus faible dont vous allez bénéficier sur l’emprunt à 15 ans.

C’est cet emprunt, plus court, qui portera la majeure partie du capital. De cette manière vous aurez moins d’intérêts à rembourser.

Il est idéal en cas de sortie anticipée car le capital est amorti plus rapidement.

En bonus suivant la durée du prêt court vous pourriez ne pas être obligé de le garantir.

Les mensualités seront adaptées de façon à lisser le montant du remboursement sur toute la durée du crédit. Pendant les quinze premières années de l’emprunt à 20 ans les mensualités seront réduites. De telle manière qu’elles complèteront celle de l’emprunt à 15 ans.

Mais combien on y gagne au final ?

Prenons par exemple un emprunt de 200 000€. Qu’allez-vous rembourser ?

Avec un prêt classique sur 20 ans à 4.15% :

  •  Une mensualité de 1 227,83€ par mois

Avec un prêt gigogne sur 15 ans à 3.80% et 20 ans à 4.15% :

  • Deux mensualités pendant quinze ans : 226.10€ + 982.35 € soit 1 208.45€
  • Puis pendant les cinq dernières années 1 208.43€

Au final le prêt gigogne vous aura fait économiser 4 652€. La mensualité est équivalente à celle d’un prêt à 3.97% !

Mais c’est surtout la différence de mensualité qui nous intéresse nous autres investisseurs. Et elle est de plus de 19€ par mois en faveur du montage.

De quoi aidez à autofinancer son projet non ?

Voici un simulateur en ligne qui vous permettra de tester vous même ce montage.

 

Il y a donc plusieurs avantages à utiliser un prêt gigogne :

  • Le taux effectif global est inférieure grâce au taux faible du premier emprunt
  • L’amortissement est plus rapide
  • La possibilité de n’assurer que le crédit long

 

Connaissez-vous d’autres montages financiers permettant de réduire le cout d’un emprunt ?

Avez-vous déjà utiliser un prêt duo pour financer un investissement ?

Dans :Immobilier

9 commentaires to "Optimiser son crédit immobilier avec un prêt gigogne"

  1. Intéressant comme technique de financement. Je regarderai si cela est possible au Québec.

    En tout cas, tu économises tes mensualités et c’est très bon. Tu augmentera ton cash-flow!!!

  2. Je ne fais que des prêts « classiques » lors de mes achats immobiliers.

    Mais lorsque j’étais à la Société Générale je voyais beaucoup de prêts de ce type passés. C’est une technique en effet qui permet toujours de gagner quelques dizaines d’euros.

    Pas mal ton info concernant la garantie sur le premier prêt qui peut être évitée. Ca permet de baisser encore le coût du financement.

  3. Très bon article.
    C’est effectivement une technique que les conseillers en gestion de patrimoine indépendants utilisent fréquemment pour leurs clients.
    Mais beaucoup de banques n’aiment pas monter de tels crédits, plus complexes, surtout pour des petits crédits (inférieurs à 120 k€).
    Ce qui est sympa aussi c’est que en cas revente avant le terme du crédit (ce qui arrive très souvent), comme le capital a été amorti plus rapidement, ce qui reste à rembourser à la banque est moindre que dans le cas du montage classique.

  4. xa dit :

    Bonjour,

    Je tombe sur cet article tard.

    La technique des prêts « gigognes » (l’expression est d’Aristide, il me semble) permet de diminuer le coût total d’un prêt.

    Cependant, la démonstration faite ici est un peu rapide, il me semble.

    En général, une banque financera de cette manire soit parce que vous avez des arguments lourds (ex : c’est ça où je vide tous mes comptes, et je vais voir ailleurs …), ou pour financer un bien qui ne serait pas financable sur un prêt classique.

    Traduction : si la banque ne peut financer sur 20 ans, elle pourra proposer un montage avec 2 prêts, dont le second sera sur 25 ans.

    Mais c’est très très rare, par expérience, de trouver une banque qui accepte de vous financer sur 20 ans en prêt simple, et qui accepte de rogner sa marge en créant un double prêt, tout en maintenant les 20 ans pour le prêt le plus long …

  5. Bad dit :

    Intéressant!
    Peut-on avoir plus de précisions sur la partie assurance? Je voudrais savoir pourquoi il n’est pas nécessaire de s’assurer pour les 2 crédits (ça me semble surprenant..)
    Merci!

  6. PEYRET dit :

    Je connais la formule mathématique pour le calcul des remboursements d’un emprunt (capital +intérêt), et j’ai crée mon propre tableau excel…
    Pourrais-je avoir les formules pour un prêt duo? c’est notamment le 2nd prêt « non constant » que je ne maîtrise pas. Mon but est de créer un tableau avec lequel je pourrai varier sur chacun des prêts la répartition des sommes empruntées, les années et les taux.

  7. Floflo82 dit :

    Bonjour, j ai moi aussi fait un tableau excel pour comparer au mieux les prêts. As tu trouvé les formules excel pour un prêt gigogne?
    Merci pour l info!
    Floriane

  8. Jonathan dit :

    présentation très intéressante !!

    en revanche, quelques questions subsistent: comment sont-déterminés d’une part, la répartition entre le montant court terme et le montant long terme et d’autre part, le choix de la durée long terme et le choix de la durée court terme?

    merci par avance pour vos explications

  9. Julien dit :

    Ces paramètres sont déterminés par un logiciel à disposition des banquiers. Le prêt à court terme est celui qui supporte le gros montant et inversement le prêt à long terme le plus petit montant. De sorte que le prêt court, avec le taux d’intérêt le plus faibles vous coûte le moins d’intérêt d’emprunt possible.

    La répartition entre les deux est généralement de 2 tiers pour le prêt court et 1 tiers pour le prêt long.

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