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Projet immobilier : à la recherche d’un crédit – 1/2

En immobilier la bonne affaire se réalise dès l’achat.

La recherche d’un crédit est donc une étape cruciale. Il faut assurer le meilleur rendement possible pour votre projet. Ces conseils sont tout aussi valable pour l’achat d’une résidence principale.

Evitez de vous focaliser sur le taux. Vous passeriez à côté d’autres leviers de négociation.

Un prix d’achat faible a plus d’impact sur la rentabilité de votre investissement qu’un taux réduit. En effet le prix de votre bien se répercutera sur les frais de notaire, le montant emprunté et donc les intérêts et mensualités. Le taux d’emprunt lui ne jouera que sur ces deux derniers points.

Il y a d’autres points négociables qui peuvent avoir un impact sur la réussite de votre investissement. Voici les principaux :

  • le choix de l’assurance
  • la modularité des mensualités
  • les conditions de remboursement anticipé
  • les frais de dossier

Bien choisir son assurance, type de couverture et établissement, est tout aussi primordiale que négocier le taux du crédit. Pouvoir moduler à la hausse comme à la baisse les mensualités vous permettra de faire face à une perte de loyer. De bonnes conditions de remboursement anticipé vous permettront de sortir à moindre frais. Enfin les frais de dossier sont facilement négociables mais leur impact sur la rentabilité restent faible.

Quand vous recherchez un emprunt quels sont pour vous les points importants qu’il faut vérifier/négocier ?

stylo, calculatrice, on compare les crédits immobiliers

Comparer les crédits immobiliers

La proposition de ma banque

Comme je vous l’annonçais dans cet article je démarre un projet d’investissement immobilier. Pour cette première partie je vais vous présenter la proposition de prêt que m’a faite ma propre banque.

Pour tout vous dire j’y suis un peu allé la fleur au fusil 🙂 Je ne savais pas si on allait me prendre en sérieux ou si on allait me rire au nez. Finalement l’entretien c’est plutôt bien passé.

Voici les caractéristiques du prêt que l’on m’a proposé pour 205 000€:

  • Taux : 3.65%
  • Durée : 15 ans
  • Frais dossier : ~680€

J’ai demandé s’il était possible d’obtenir un prêt sur 20 ans. Réponse : il faut l’accord du directeur. Aie ! C’est le point le plus ennuyeux de cette proposition. Sur 15 ans les mensualités sont trop importantes pour assurer l’autofinancement.

Quel arguments utiliseriez-vous pour négocier une durée de 20 ans ?

Concernant l’apport je prévois de n’en faire aucun. J’emprunte à 100% frais de notaire inclus. J’utiliserai au maximum l’effet de levier du crédit. Cela me permettra également de garder des liquidités qui seront essentielles en cas de travaux imprévus. Tout comme pour vous même il est important de mettre en place une épargne de sécurité spécifique à votre opération.

A ce sujet vous invite à lire l’article de Jérôme sur CapitalStory.fr.

Faire marcher la concurrence

Négocier un emprunt c’est aussi faire marcher la concurrence. Faites le tour des banques. Voyez ce que chacune peut vous proposer.

Comment organisez-vous vos recherches d’emprunt ? Faites vous le tour des banques ou passez-vous uniquement par un courtier ?

Pour le moment j’ai pris rendez-vous dans autres 3 banques. Je dois les voir la semaine prochaine. J’en ferais au moins 2 de plus. J’utiliserai aussi les services d’un courtier.

Je vous ferais un retour sur ces entretiens et l’expérience qu’ils m’auront apporté dans la deuxième partie.

Dans :Immobilier

7 commentaires to "Projet immobilier : à la recherche d’un crédit – 1/2"

  1. Bravo pour ton projet.

    Moi aussi, j’ai conclu une transaction immobilière il y a quelques temps. On vient de recevoir le ok de la banque hier pour le financement. Pour ma part, je mets 2000$ de cash pour un immeuble payé 185 000$.

    Pour le financement, je fais affaire avec un courtier. Cela donne plus de choix et on sauve du temps en évitant les multiples rencontres avec les banques.

  2. Julien dit :

    Merci Mathieu.

    Bravo pour ton projet ! Tu vas nous en parler j’espère !

    Comme toi je vais aussi faire appel à un courtier. Mais je voulais voir les propositions des banquiers avant. Si en général elles sont similaires il y a quand même des différences. Ne serait-ce que dans le contact avec les conseillers. Et parfois ils ont de bons conseils.

  3. Oui Julien,
    je pense que t’as démarche est la bonne, passer par les banques dans un premier temps pour se familiariser avec les différents facteur que compose le crédit. Pouvoir en discuter avec différents interlocuteur aussi fait toujours du bien. Car bien souvent le courtier se contente de nous dire, voila ce que j’ai de mieux… Sans vraiment nous présenter ce qui existe d’autre. Courage dans ton entreprise en tout cas. Je suis passé par la, ça en vaut la peine 😉

  4. Salut Julien,
    Je ne sais pas quelle est ta banque, mais dans notre cas obtenir une durée de 20 ans n’a pausé aucun problème.
    J’argumenterais sur le fait qu’avec une durée de 20 ans, les mensualités seront moins élevées. Donc moins de difficulté pour toi à faire face à un problème d’impayé ou d’innoccupation prolongée d’un des appartements.
    Mais comme tu le dis, le mieux est de faire jouer la concurrence. Si un des concurrents te fait une proposition sur 20 ans, ta banque suivra.

    Niveau courtier, je ne sais pas par qui tu comptes passer, mais je te conseille vivement Cyberprêt. Bien qu’au final, nous ne soyons pas passés par eux, nous avons été très satisfait de leur engagement et de leurs efforts pour négocier les taux (je précise que je ne touche pas d’argent pour parler d’eux 😉 )

  5. La durée du crédit n’est pas forcément toujours évident à baisser mais c’est vraiment un gain énorme sur le coût du crédit 😉

  6. Félicitations pour votre projet.

    Vivement la suite du récit, en espérant que tout continue à aller pour le mieux.

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