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Réaliser une étude de marché immobilier avant d’investir

Quand on se lance dans la création d’une entreprise on procède généralement à une étude de marché pour connaitre les attentes des consommateurs.

Dans l’immobilier c’est pareil.

Pour réaliser mon étude j’ai passé de fausses annonces sur Le Bon Coin.

Trois offres de location pour un T1, T2 et T3 chacune accompagnées de 2 ou 3 photos et d’un petit descriptif.

Certes ma méthode n’a rien de scientifique.

Mais elle me permet d’obtenir une aperçu du marché locatif de ma région très simplement.

Résultats de mon étude de marché

Un mois après leur publication mes petites annonces d’appartement à louer m’ont apporté des résultats très intéressants.

J’ai recensé tous les contacts, uniquement par mail, ainsi que toutes les questions des locataires qui étaient intéressés.

 Une page petites annonces dans un journal et un stylo noir

Commençons par le nombre de contact pour chaque appartement :

  • T1 : 17 contacts
  • T2 : 25 contacts
  • T3 : 32 contacts

La ville où je souhaite investir n’est pas très étudiante. Comme je m’y attendais les petites surfaces sont les moins demandées. J’en ai maintenant la confirmation.

Ces résultats me conforte dans mon intention d’éviter d’investir dans des studios. D’autant plus que ce type de logement connait les rotations les plus importantes.

 

A l’opposé la demande trois pièces est deux fois plus importante. D’ailleurs pour cette annonce un agent immobilier m’a proposé ses services. Il rencontrait une forte demande pour ce type de logement. En effet…

 

Dans ma stratégie il faut donc que je vise des immeubles de rapport composés de T2 ou T3 si je veux éviter les vacances locatives et préserver la rentabilité de mon investissement.

Les 7 principales questions des locataires

Pour gagner la confiance du locataire vous devez montrer votre sérieux. Une annonce bien rédigée inspirera cette confiance qui l’orientera en priorité vers votre appartement. Etre capable de répondre rapidement à toutes ses questions fera également pencher la balance en votre faveur.

Pour vous aidez voici les principales demandes que j’ai reçu.

Quand visiter ?

Ça parait évident mais il est important de ne pas l’oublier. Les futurs locataires veulent visiter l’appartement avant de le louer.

Il faut donc prévoir du temps pour les visites des lieux. Bloquez-vous une journée et faites passer plusieurs personnes pour gagner du temps. Avec deux ou trois visiteurs en même temps vous simulerez une concurrence et inciterez les locataires intéressés à se décider rapidement.

Quand le logement sera-t-il libéré ?

En deuxième position mes contacts se demandaient quand le logement serait libre. Pensez à bien le préciser dans votre annonce. N’oubliez pas le délai de préavis de l’occupant actuel.

Prévoyez quelques jours pour les petits travaux de réfections. Pour éviter les surprises de ce côté proposez au locataire en place un pré-« état des lieux » qui n’engage à rien au moment où il vous annonce son départ.

Quel est le détail des charges ?

Dans mes annonces j’ai toujours indiqué un loyer toutes charges comprises. Pourtant les locataires étaient nombreux à se demander ce qu’elles comprenaient. Pourquoi ? Je ne sais pas trop. Si vous avez une idée sur la question ça m’intéresse.

Peut-être est-ce un indice de la qualité de l’isolation thermique. Les gens souhaiteraient-ils évaluer les risques liés au hausse des prix de l’énergie ?

Où se trouve l’appartement ?

Passé les premières banalités on retrouve une question importante. Là aussi j’ai pourtant bien localisé les appartements en donnant le nom de la rue. Ça ne m’a pas empêché d’avoir beaucoup de demande de précisions. Mais vous connaissez la rengaine : Emplacement, emplacement, emplacement !

Si votre appartement est bien situé n’hésitez pas à donner des indications sur la distance en mètres et/ou en minutes avec les commerces, les transports, les écoles.

Est-il facile de stationner ?

Cette question est revenu plus souvent que je ne l’aurais cru. Beaucoup cherche à savoir s’il y a des possibilités de stationner son véhicule à proximité ou si le logement comprend un stationnement.

Les box sont particulièrement recherchés par les possesseurs de véhicule haut de gamme ainsi que par les motards qui n’aiment pas laisser leurs engins à la merci des éléments ou des personnes mals intentionnées.

Avez-vous plus de photos ?

Etant moi-même photographe je suis surpris par la qualité médiocre des photos que l’on trouve dans les annonces. Les photos doivent mettre en valeur votre bien. Elles font office de première visite.

Evitez les images tailles timbre poste, aux compressions trop fortes, trop sombres, ou qui ne montrent rien d’intéressant. La liste des défauts est longue…

Quel est le mode de chauffage ?

Un grand classique mais arrivant seulement en septième position. Les questions sur le mode de chauffage sont rares, même à l’approche de l’hiver. Je m’attendais à plus de demande sur le sujet. Le double vitrage est encore moins abordé. L’étage où se situe l’appartement intéresse autant.

Des documents, une calculatrice et un stylo

Les deux atouts que j’en retire

Réaliser une étude de marché m’a permis de confirmer ou d’infirmer mes sentiments sur les envies de mes futurs locataires. Maintenant je vais affiner ma recherche de biens pour coller au plus près de la demande.

Je sais comment rédiger mes annonces pour qu’elles soient plus efficaces. Du coup j’obtiendrai des contacts plus « qualifiés ». Il y aura plus de chances pour qu’ils soient vraiment intéressé par l’appartement. Donc moins de visites inutiles et de temps perdu.

J’aurai déjà préparé les réponses aux principales questions. La charge de travail en sera d’autant plus réduite pour répondre vite et bien.

 

Enfin c’est une preuve de sérieux que je pourrai apporter aux banques pour optimiser mon crédit immobilier.

Un peu comme un business plan, vous devez monter un dossier, étudier le sujet comme un pro, présenter un budget, bref indiquer comment vous allez réussir.

Votre projet d’investissement paraitra plus crédible lorsque vous aurez à négocier un prêt.  Ce sera un argument supplémentaire pour en faire baisser les mensualités.

 

 

Je n’ai pas l’intention de m’arrêter là. Vu la demande élevée d’informations sur les facilités de stationnement que j’ai obtenu je vais creuser un peu plus de ce côté. Il faut que je renouvelle l’expérience en mettant cette fois-ci une annonce de location pour une place de parking.

Le résultat de ce test me permettra se savoir si oui ou non il peut être intéressant d’investir dans l’achat d’un parking et de le proposer à mes locataires.

Dans :Immobilier

10 commentaires to "Réaliser une étude de marché immobilier avant d’investir"

  1. Concernant les charges, cela peut parfois comprendre l’eau (généralement quand il n’y a pas de compteurs individuels) et parfois aussi le chauffage (quand il s’agit de chauffage central, dans des vieux bâtiments la plupart du temps).
    Si tu loues en meublé, certaines offres (certes plutôt en saisonnier mais ça peut être le cas pour des baux souvent renouvelés comme des meublés étudiants, sur 9 mois) peuvent intégrer aussi l’électricité ou encore l’accès à internet.

  2. Salut Julien,

    voilà une super idée d’étude de marché. Je l’ai fait pour mes garages, mais différemment.

    Je reprendrai ton concept pour les appartements avec plaisir, je suis sûr que c’est peu de travail pour ce type de résultat.

    Pour les charges, je pense que les locataires veulent savoir si l’électricité, le chauffage, l’eau sont compris. Cela dépend des copro.

    Pour les garages, je reste persuadé que c’est un bon plan !!!

    A bientôt

    Julien

  3. Julien dit :

    Pour moi « charges comprises » a toujours signifié charge de copro + eau. J’ai toujours eu l’électricité en plus à côté.

    Mais vous avez raison et les prochaines fois je détaillerais les charges.

  4. Anewg dit :

    Tres bonne démarche, que je connaissais déjà (lue je ne sais plus où): la fausse annonce qui permet d’avoir une idée de la demande.

    Je te rejoins sur la qualité des photos; j’avais halluciné en voyant des copains mettrent leur bien en vente par agence: les annonces de l’agence avait des photos floues!!! Des pro payés à prix d’or…

    Je travaille les photos de ma maison qui va bientot etre à la vente: rangement à la mode « tornade », éclairée, avec par exemple mise en scène genre photo de club de vacances (par exemple: transat sur terrasse, jolie bouquet de fleur sur la table. C’est mieux que tas de vaisselle, jouet des enfants qui trainent…)

  5. Bonjour,
    C’est une méthode peu commune en effet, mais le résultat me parait très intéressant, je vois l’importance des photos, les internautes ne se fient pas trop aux annonces, les photos permettent de mieux visualiser l’appartement. C’est une bonne étude merci

  6. Julien dit :

    Tu as raison une petite mise en scène pour montrer le potentiel de la maison peut attirer de nombreux acheteurs. Attention tout de même à ne pas trop en faire.

  7. Julien dit :

    Je suis complètement d’accord avec toi. On peut mettre ce qu’on veut dans un texte. Mais il est plus difficile de faire mentir des photos. Et comme le dit Anewg plus haut une petite mise en scène peut faire la différence.

  8. thierry dit :

    bonjour et merci pour ton idee!
    – toute charges comprises c a pourrait inclure le ramassage des ordures, le menage dans le couloir, consierge, maintenance de l ascenceur et de l interphone, ainsi que les charges dejas ecritent plus haut.
    – les photos sontbeaucoup plus importantes que l on ne le pense, je n habite pas en france, et ai demenager une 10 ene de fois en 3 ans, je me suis tjr refere aux photos comme 1 ere visite, si il n y avait pas de photo, je ne regardai meme pas l annonce.
    je vien d acheter un appart et l ai mis en location avec de belle photo, la lumiere du jour, les fleurs sur la table et le lit bien fait…
    sans trop en faire je pense, bref j ai trouve un locataire ilico presto!!!!
    bonne location!!!

  9. L’étude de marché est extrêmement nécessaire avant d’investir dans le secteur immobilier et si nous n’avons pas la moindre idée de la façon d’analyser le marché, alors nous devons rester en contact avec une agence immobilière. Ils sont analyseur de passer en revue le marché, comment et où investir.

  10. Les visites collectives n’ont pas que des points positifs. Elles sont pratiques pour l’organisation du propriétaire, mais rébarbatives pour les visiteurs. « Faire la queue » peut faire reculer plus que motiver. Et le propriétaire peut passer à côté d’un très bon dossier. Le visiteur a besoin de prendre son temps pour se projeter, il s’agit peut-être de son futur foyer !
    Quant aux charges, il me paraît évident de détailler ce qu’elles concernent. Cela permet au futur locataire d’anticiper ses dépenses.
    A quand un système d’annonce uniformisée ?

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