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Visite d’un immeuble de rapport

Aujourd’hui je vous emmène avec moi faire une petite visite d’un immeuble de rapport. Nous sommes un samedi matin, il fait froid et la pluie menace de tomber. J’ai rendez-vous à 10h30 devant l’immeuble. J’arrive 30 minutes plus tôt pour faire une petite visite du quartier. Le coin est calme…  trop calme même.

C’est un quartier proche du centre ville aux petites rues trop étroites pour que le bus passe. Avec les rues piétonnes et les sens uniques il y a peu de passage. Ce qui fait de ce quartier une zone morte. Les commerces fermés sont nombreux. Les autres sont rares. Un ou deux bars, autant d’opticiens, aucune épicerie. Les seuls qui résistent ici sont les coiffeurs. Le quartier en est saturé.

Un immeuble plein de surprise

Ça tombe mal car l’immeuble que je dois visiter possède justement un local commercial. Et devinez quoi, il est fermé lui aussi. C’est une ancienne boucherie puis restaurant composée d’une première salle pour accueillir les clients. Ici il ne reste que les extracteurs de fumée.

Le local commercial de l'immeuble

Derrière on trouve des fourneaux et au fond une petite cour équipée d’une chambre froide… et d’une porte. Ça commençais mal et ce qui suit donnera le coup de grâce. Discrètement l’agent lâche une information qui tombe comme un couperet. Cette porte n’est pas là pour rien. Il existe un droit de passage permettant aux voisins de traverser le bâtiment par le rez de chaussée !

Les fourneaux de l'ancien restaurant

Maintenant il faudrait un miracle pour que je fasse une offre mais tant que j’y suis continuons. On accède à l’étage par un escalier en colimaçon très étroit. Au premier se trouve le logement du propriétaire, qui est en réalité l’ancien boucher. Ici pas grand chose dire.

La salle de bain du 1er

C’est aux étages supérieures que l’histoire cela se complique encore. Le 2ème est à peine emménagé. Il faut tous rénover, y mettre une cuisine, refaire la salle de bain et deux chambres.Au 3ème, sous les toits, il n’y a rien. Il faut créer un appartement de A à Z. Isolation, maçonnerie, plomberie, électricité, etc…

Le grenier est entièrement à aménager

Trop de défauts et de travaux

La visite s’achève et je sais depuis le début que je ne ferais jamais de proposition pour cette immeuble.  Les travaux en soient ne me font pas peur même s’ils sont énormes. C’est le meilleur moyen de créer de la valeur et de se constituer un patrimoine pour pas cher. Je suis prêt à faire tout ou une partie des travaux.

Mais ici il y a trop de point noir. Si je devais transformer le rez de chaussée en logement il y aurait 3 niveaux à refaire sur 4. Ce qui veux dire 1 seul loyer pour rembourser les mensualités pendant plusieurs mois. Mais c’est surtout le droit de passage qui est rédhibitoire. Enfin les surfaces sont plus petites que je l’imaginais. L’annonce disait qu’on pouvait y aménager des types 3. En réalité j’y verrai plutôt des T2. Du coup les loyers potentiels sont inférieurs à mes estimations.

Je comprends mieux maintenant pourquoi le prix était en dessous du marché. L’ampleur des travaux n’expliquait pas tout. Je n’ai donc pas fait d’offre. La recherche continue…

 

Que pensez-vous de cet immeuble ? Auriez-vous fait une offre ?

Dans :Immobilier

12 commentaires to "Visite d’un immeuble de rapport"

  1. Le marché n’a pas franchement amorcé de baisse vraiment signficante. Les vendeurs espèrent encore avoir un bon prix. Du coup, les seuls bien qui sont en dessous du marché sont ceux qui ont des défauts majeurs.

    Peut-être que tu auras plus de chance la prochaine fois!

  2. salvio dit :

    Ah l’immeuble de rapport…

    La Rolls Royce de l’investissement 🙂

    C’est vrai qu’au vu des combles, le budget travaux doit être très important.

    Cet immeuble était affiché à combien ?

    Je viens moi-même de louper une belle affaire avec un bien similaire…

  3. Victor dit :

    Surtout pas, comme tu le dis c’est une épave, et si comme tu le présentes le quartier est une rue quasi-fantôme… Il faut aussi un peu d’affect dans ces cas-là. Mais là le bon sens t’a sauvé d’un bâton merdeux

  4. Julien dit :

    En effet la baisse n’est pas encore vraiment là. Mais il est possible que les vendeurs est conscience de son arrivée et qu’ils soient près à faire des efforts avant de subir une éventuelle explosion de la bulle immobilière.

  5. Julien dit :

    L’immeuble était affiché à 700-800€ du m² sans compter les travaux. Dans le coin le m² se vend entre 900€ et 1200€ le m² pour des immeubles de rapport d’après les annonces. Sans doute un peu moins devant le notaire.

  6. SAlut Julien,

    je crois que la visite a mal commencée… Le quartier puis ensuite ce droit de passage font que cette opportunité est trop risquée pour y réfléchir à deux fois.

    Vu la période, je suis sûr que tu trouveras ton bonheur dans les mois à venir

    Julien

  7. Aurore dit :

    En effet ça ne donne pas envie d’acheter !
    Par contre ce genre d’articles est très intéressant, bravo.
    J’espère qu’il y en aura d’autres 🙂

    Aurore

  8. Antoine dit :

    Effectivement il y a beaucoup plus d’inconvénients que d’avantage, et comme toi seul le droit de passage m’aurait mis un stop dès le début.
    En tout cas bonne chance dans tes recherches.
    A+
    Antoine

  9. Damien dit :

    Le prix au m² est vraiment bas! Quelle rentabilité peux tu espérer dans ton secteur?

  10. Robin dit :

    Bonjour,
    Tu as bien fait de prendre du temps pour analyser un peu la vie du quartier, qui ici est quasiment nulle. Je pense que je ne serais pas allé plus loin, si les transports en commun ne viennent pas et qu »il n’y a aucun commerce mis à part des coiffeurs, pour moi c’en est déjà trop et ce n’est pas le prix très bas qui m’aurait fait changer d’avis.

  11. Bonjour les immeubles de rapports sont de très bonne rentabilités mais sont souvent dans des petites villes de campagnes, pour ce qui est des prix accessibles et souvent on a beaucoup de surprises et c’est rarement en parfait état. Par contre comme partout les propriétaires pensent avoir une mine d’or entre les mains et les prix sont calés sur leur exigence 🙂
    patrice

  12. Julien dit :

    Bonjour Patrice,

    Je te rejoins sur ton analyse. Les rentabilités les plus intéressantes se trouvent dans les petites villes mais sont souvent des vieux bâtiments mal entretenus. Il faut bien chercher et ne pas désespérer de trouver la perle rare.

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