SCPI : Comment fonctionne les société de gestion ?

La société civile de placement immobilier (SCPI) est une structure juridique qui fait appel à des épargnants pour financer l’acquisition et la mise en location des biens immobiliers dont la gestion est à sa charge. En contrepartie de leurs parts, les épargnants deviennent associés de la SCPI et reçoivent annuellement des dividendes constitués de loyers payés par les locataires. Pour réussir leurs investissements, ces associés ne le gèrent pas eux-mêmes. Il confie la gestion de leurs investissements à une équipe : la société de gestion. Comment fonctionne cette société ? Tout savoir dans cet article.

Qu’est-ce qu’une société de gestion des investissements SCPI ?

La société de gestion désigne un prestataire de services qui travaille pour le compte de la société civile de placement immobilier. Pour tenir ce rôle, elle doit obtenir préalablement un agrément de l’Autorité des Marchés Financiers. Elle doit également disposer des compétences assez pointues en gestion immobilière.

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Il est à préciser que les SCPI gérées par la société de gestion n’appartiennent pas à cette dernière. Elle n’est qu’un simple prestataire de services. Les associés se réunissent chaque année en Assemblée Générale pour renouveler l’intervention de la société, pour lui donner des directives pour mieux gérer les immeubles et pour valider certains documents qu’elle établit lors de l’exercice précédent (rapport de gestion, comptes annuels, etc.).

Le domaine d’intervention d’une société de gestion est bien déterminé. Elle s’occupe de la gestion de toutes les opérations liées à la gestion de tous les biens appartenant aux associés. Pour cela, elle est dotée d’une équipe constituée d’experts. Ces derniers interviennent dès l’achat du bien immobilier prévu pour l’investissement locatif. Ils recherchent et identifient le bien le plus adapté. La société de gestion effectue également toutes les démarches en vue de l’acquisition. Elle s’occupe aussi de la recherche et de la sélection des locataires, de la réalisation des travaux d’entretien, de l’information des associés, etc.

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À partir du moment où les associés acquièrent leurs parts sociales, ils n’auront plus à se soucier de l’activité locative de leurs SCPI. Celle-ci est entièrement assurée par la société de gestion. En contrepartie du service rendu, cette dernière prélève des frais de gestion à hauteur de 10 % des loyers perçus.

Quels sont les rôles d’une société de gestion ?

Les missions d’une société de gestion d’une SCPI sont diversifiées : états des lieux, visites, gestion des demandes des locataires, recouvrement des charges et des loyers, travaux de rénovation et d’entretien, etc. Dans ses actions, elle doit s’assurer qu’elle ne dépasse pas le budget fixé par les associés pour chaque bien immobilier.

La valorisation du patrimoine immobilier des SCPI

La mission d’une société de gestion consiste à maintenir, voire optimiser la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI qu’elle gère. Pour cela, elle doit faire un suivi régulier de chaque immeuble. Dans le cas où des travaux sont nécessaires, elle doit procéder à leur réalisation afin que la performance locative des immeubles soit maintenue.

Les opérations et les travaux effectués par la société de gestion doivent faire l’objet d’une planification préalable et doivent être prévus dans le budget défini par les associés. Elle doit assurer non seulement la rationalisation des dépenses, mais également la rentabilité de l’investissement. Pour cela, le prestataire doit maîtriser les charges afin que ces dernières n’aient que très peu d’impact sur les revenus versés aux associés.

L’information des associés des SCPI

Les experts de la société de gestion ont également la mission d’informer les propriétaires de parts des SCPI. Cela peut se faire de diverses manières, comme la communication de divers types de documents à n’importe quel moment de l’année : rapports annuels, bulletins, etc. Ces informations permettent aux associés de connaître la performance du patrimoine immobilier de leur SCPI et les diverses opérations réalisées sur celui-ci : rénovations, cessions, acquisitions, etc.

Le partage des revenus périodiques

À partir du compte de la SCPI qu’il établit, le prestataire de service détermine et propose le montant des dividendes aux associés. Il les distribue également. Le montant des revenus périodiques attribués à chaque associé est proportionnel à la quote-part de capital de la SCPI qu’il détient. Ces revenus correspondent aux loyers versés par les occupants et aux bénéfices obtenus à partir des placements sécurisés de la trésorerie. Ils sont déduits des frais de gestion, des charges d’entretien et de valorisation des biens immobiliers.

La gestion des risques et le respect des réglementations

La société de gestion doit s’assurer que ses actions soient en conformité avec les réglementations et qu’elles ne portent pas atteinte aux intérêts des associés.  Pour cela, elle doit disposer d’un Responsable du Contrôle et de la Conformité Interne  (RCCI) qui veille au respect des réglementations. Il doit notamment garantir une gestion indépendante, la transparence et l’exactitude de l’information fournie aux associés, la gouvernance représentative, la prévention et la gestion des conflits d’intérêts, le respect des règles de bonne conduite, etc.

Quelles sont les entités qui encadrent l’activité d’une société de gestion ?

Les activités des sociétés de gestion des SCPI font l’objet d’un contrôle et d’un encadrement par de nombreuses entités, comme :

  • L’autorité des marchés financiers (AMF) qui contrôle la régularité des opérations réalisées sur les parts de SCPI ;
  • L’assemblée générale de la SCPI, qui a la compétence de retirer la société de gestion de ses fonctions ;
  • Le conseil de surveillance de la SCPI, constitué de 7 à 12 associés désignés en Assemblée Générale. Le conseil est en charge de contrôler les actes de gestion ;
  • Les commissaires aux comptes, vérifiant et certifiant les comptes annuels établis par la société de gestion ;
  • L’évaluateur immobilier, étant un expert immobilier agrée par l’AMF désigné en Assemblée générale. Il a pour mission d’estimer la valeur des immeubles afin de déterminer la valeur exacte du patrimoine immobilier de la SCPI.

Comment choisir la société de gestion de sa SCPI ?

Pour que l’investissement locatif en SCPI puisse se dérouler comme vous l’avez prévu, il convient de confier sa gestion à une bonne société de gestion. Pour cela, voici les critères essentiels vous permettant de trouver un bon prestataire :

  • Les actifs placés sous sa gestion: le fait de les connaître vous permet de déterminer l’attractivité de la société ;
  • La diversité des actifs gérés, pouvant être des actifs résidentiels, de bureaux, de locaux d’activités, de commerces, etc. ;
  • Son ancienneté: celle-ci détermine les compétences et l’expérience de la société en matière de gestion d’un patrimoine immobilier.

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