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Immobilier locatif : pensez l’emplacement en 4 dimensions !

Acheter une bonne affaire c’est le but de tout investisseur qui s’intéresse à l’immobilier locatif. Au moment de signer l’acte d’achat nous avons tous les mêmes interrogations . Vais-je facilement trouver des locataires solvables ? N’aurai-je pas trop de vacances locatives ? A quel prix pourrai-je louer mon appartement ?

Le mauvais emplacement : une entrave à la rentabilité

Vous avez raison de vous poser toutes ces questions. Pour lever ces doutes la réponse la plus commune c’est la qualité de l’emplacement. L’emplacement c’est le Graal de l’immobilier car un bon emplacement est synonyme de rentabilité. Certes la rentabilité d’un bien immo est plus qu’une affaire d’emplacement. Elle s’inscrit dans un triangle comprenant également la qualité et le prix. Mais si la qualité et le prix de location de vos biens peuvent servir de levier d’ajustement l’emplacement, par définition en « immobil »ier, est définitif.

Un appartement en mauvais état peut être rénové. Sa qualité augmentera et se louera au dessus du marché. Votre rentabilité s’en améliorera d’autant. Sans les finances pour faire ces travaux vous pouvez jouer sur le prix et retrouver un taux de vacance locative plus faible. Mais le levier de l’emplacement est figé. Sans le meilleur emplacement vous n’aurez jamais c’est trois leviers actifs en même temps.

La capacité à identifier un bon emplacement est donc une compétence essentielle de l’investisseur immobilier. Mais comment peut-on différencier le bon emplacement du mauvais emplacement. Est-ce un quartier recherché ? Ou bien le centre d’un cercle incluant des commerces de proximité, des écoles, des transports en commun ? Oui et non car une bonne situation géographique n’est que la moitié de la réponse.

Immobilier Locatif Emplacement Carte Paris

L’emplacement se définit aussi dans le temps

S’assurer que le bien immobilier que vous achetez est rentable aujourd’hui c’est bien mais pas suffisant. Car nous vivons dans une espace à quatre dimensions. Cette quatrième dimension c’est le temps ou l’avenir de votre emplacement. Un facteur essentiel à garder en tête.  Comment être sûr de réussir un investissement à long terme sans chercher à prévoir le futur ? C’est absurde !

Pour prévoir le futur vous pouvez faire appel aux services d’un médium. Heureusement il existe des méthodes plus sérieuses. Dans un précédent article j’ai moi-même fait ce travail de recherche pour trouver où investir en immobilier locatif. Seule une stratégie basée sur du concret vous aidera dans ce travail essentiel. Armez-vous des chiffres, des faits tangibles, des projets impactant l’avenir. Certainement pas d’impressions ou de sentiments. Visez loin. Un investissement immobilier c’est pour 5, 10, 15, 20 ans ou plus.

D’autres exemples de méthode de recherche existent comme ce classement qui confirme mes précédents résultats. Inspirez-vous en et élaborez votre propre méthode selon vos propres critères. Une bonne approche se base généralement sur l’attractivité, la qualité des infrastructures, le dynamisme économique, la richesse culturelle. Procédez par affinement successif : régions, puis ville, puis quartier. Ensuite étudier le marché immobilier d’une ville comme je l’ai fait avant d’y investir.

 

Voilà comment vous devez réfléchir votre emplacement, non seulement en terme d’espace mais aussi de temps. Enfin prévoyez la sortie de votre investissement. La plus-value à la revente du bien peut aussi être un objectif d’investissement. Mais le risque d’être en situation de vente forcée est probable. Si la qualité de l’emplacement s’est dégradé entre temps vous risquez de revendre moins cher que le prix d’achat. Si alors le prix de vente ne couvre pas le montant de l’emprunt restant à rembourser vous serez en negative-equity : une position très inconfortable…

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5 commentaires to "Immobilier locatif : pensez l’emplacement en 4 dimensions !"

  1. InvestMan dit :

    Réunir tous ces facteurs peut impliquer de payer son bien cher, ce qui n’est pas forcément à la portée de tous. On peut aujourd’hui trouver des biens ne répondant pas à tous ces critères et offrant d’excellentes rentabilités, même avec des vacances locatives 🙂

  2. Sté dit :

    Bonjour,

    A mon humble avis, investir dans l’immobilier en France se fait de deux manières différents. En appliquant une stratégie bien définie comme détaillée dans l’article ou en jouant avec la chance comme au casino. Avec les réformes de la législation ou le hasard, on peut soit perdre ou réaliser de bonnes affaires.

  3. Julien dit :

    Investir dans l’immobilier au hasard ce n’est quand même pas recommandé. C’est même très risqué car les sommes en jeux sont considérables. Les lois ne changeront pas le faite qu’un emplacement soit plus recherché qu’un autre, qu’un logement bien entretenu trouvera plus facilement des locataires qu’un autre resté dans son jus depuis 15 ans. Trouver une bonne affaire n’est pas non plus qu’une question de chance mais de stratégie de recherche et de patience.

  4. Bonjour Julien,

    Un bon emplacement n’est pas synonyme de rentabilité. Un bon emplacement se monnaye plus cher et se loue également plus cher. Mais souvent le prix est davantage plus important que ne peut être le loyer.

    Une bonne rentabilité avec un excellent emplacement s’appelle tout simplement une « bonne affaire » 😉

  5. Freddy dit :

    Bonjour

    Merci beaucoup pour votre article et votre blog. j’ai pris un énorme plaisir à parcourir et à lire vos article. L’investissement locatif est un super levier pour se constituer un patrimoine.

    Si on s’y prend comme il faut il ya possibilité de faire des plus valus très inlteressants. Ceux qui font le flip immobilier comprendront bien de quoi je parle. Dans tous les cas merci pour votre blog.

    Cordialement.

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