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Projet immobilier : à la recherche d’un crédit – 2/2

Suite de ma recherche de crédit immobilier. Dans la première partie je vous ai présenté les résultats de mon entrevue avec ma banque. Nous avions parlé d’un prêt immobilier pour investir dans un immeuble de rapport. La proposition ne me satisfaisait pas vraiment.

Je suis donc allé à la rencontre d’autres banques. Un conseil : posez les mêmes bases. Pour moi c’est un emprunt de 190 000€ hors frais de notaire sur 20 ans. Faites pareil pour faciliter les comparaisons. Vous verrez que même en suivant ce conseil ce n’est pas du gâteau.

Dans l’ensemble toutes les offres se ressemblent. Pas de miracle. Les taux ne varient pas du simple au double. L’écart maximum que j’ai obtenu est de 0,11% hors assurance. Soit 11€ de différence de mensualité. Certes c’est non négligeable mais il y a mieux.

Comme je vous le disais il y a d’autres leviers de négociation plus avantageux selon les cas.

Les propositions de la concurrence

La première banque que je suis allé voir m’a fait une proposition inattendue : Emprunter sur 19 ans au lieu de 20 ans.

En optant pour 20 ans le taux était de 4.14%. Alors que pour 19 ans il était de 3.93%. Une belle différence. Le coût total du crédit diminuait de 10 000€. Le souci c’est que les mensualités augmentaient de 19€. Pas l’idéal pour un investissement locatif, mais intéressant pour l’achat de sa résidence principale voir pour de l’achat/revente.

 

Dans la deuxième banque l’accueil a été un peu froid. Après avoir exposé mon savoir sur le sujet le thermomètre est remonté. Cette fois on me propose spontanément un prêt gigogne.

En faisant deux prêts sur 15 ans et 20 ans, j’obtiens un gain sur les mensualités de 15€ par rapport à l’offre précédente. Ce malgré un taux à 20 ans plus élevé de 4.25%. Encore une fois le coût total s’en trouve réduit d’environ 3 800€.

 

Troisième et dernière banque. Accueil sympathique mais cette fois aucune proposition particulière. Il a fallu que je demande moi même si un prêt gigogne était possible. Et la surprise !

C’est faisable mais il n’y a aucun outil en interne pour le calculer. Du coup la conseillère me sort un fichier excel obtenu au près d’autres collègues ! Après plusieurs essais elle me trouve une répartition plus ou moins optimale.

 

Au final voici le bilan des offres que j’ai obtenu, sans réelle négociation. Je négocierai quand j’aurai trouvé un bien. Toutes les mensualités sont exprimées hors-assurance. Je passerai certainement par une assurance externe.

  • Banque 1 : 1165,43€ (aucun montage)
  • Banque 2 : 1155.44€ (prêt gigogne)
  • Banque 3 : 1148.02€ (prêt gigogne)

Entre la meilleure et la pire offre on obtient un écart de 17€. Intéressant. La banque n°1 ne m’a pas proposé de prêt gigogne. Sachant qu’elle offrait le taux le plus faible il faudra lui demander.

Informez-vous et demandez !

Ce que je retiens de ces trois autres rendez-vous c’est qu’il faut vraiment s’informer avant de chercher.

Si vous ne savez pas ce qu’il est possible de faire en matière de crédit vous n’obtiendrez pas la meilleure offre !

Si vous le savez alors osez demander ! Vous êtes le client ! Comportez-vous comme tel.

 

Un labyrinthe fait en dollars

Trouverez-vous le meilleur prêt ?

Autre chose encore. En passant j’ai récupéré les plaquettes de tarifs. Si un effort a été fait pour clarifier les coûts des prestations de bases avec « l’extrait standard », il reste encore du travail pour les prêts. Dans l’ensemble les propositions sont difficilement lisibles.

A part le taux brut ou le coût total du crédit aucun établissement ne donne les mêmes indications. N’hésitez donc pas à leur demander des précisions s’il vous manque une information.

Dans :Finance Perso., Immobilier

11 commentaires to "Projet immobilier : à la recherche d’un crédit – 2/2"

  1. Salut Julien,
    As-tu comparé les autres « détails » comme les frais de dossier, les indemnités de remboursement anticipé ou les modulations d’échéance par exemple ?
    Comptes-tu faire une délégation d’assurance ou passer par celle que te proposent ces banques ?

  2. Emerick dit :

    As tu essayé d’aller voir un courtier en prêts ? Ils peuvent peut être trouver des offres intéressantes.

  3. Julien dit :

    Pour l’instant je m’informe des possibilités de financement. Quand j’aurais trouvé une bonne affaire à acheter alors viendra le temps des négociations.

  4. Julien dit :

    Pour les frais de dossier de dossier ils sont autour de 400/500€. Y’a pas beaucoup d’intérêt à les négocier mais c’est toujours bon à prendre.
    La délégation d’assurance c’est plus intéressant en effet. Je n’ai pas encore regarder mais il y a surement beaucoup plus à gagner que 500€.

  5. C’est clair, je te le confirme !
    Je ne sais pas si tu l’avais lu, mais j’ai écris un article sur l’économie que nous avons réalisée en passant par une délégation. Rien que 12.000 € !!!

  6. Je rejoins Enerick. Si tu peux prendre un courtier, fais-le. Tu te sauveras du temps (et le temps c’est de l’argent )

    C’est fou comment des supposés spécialistes ne connaissent même pas leurs produits ou pire, qu’il faut que ça soit toi qui demande.. incroyable. Même chose au Québec par contre.

    Pour tes coûts de 19 euro supplémentaires, si ton cash-flow à la fin du mois est positif, pourquoi ne pas prendre cette option, tu sauveras un bon montant?

  7. Julien dit :

    Les courtiers sont souvent un bon plan mais il faut faire gaffe, il arrive que certains courtiers ne prennent pas certaines assurances obligatoires pour faire baisser le prix alors qu’elles sont quand même assez conseillées…

  8. les courtiers en ligne sont intéressants car du fait de leur volume d’affaires ils présentent des taux plus bas

    je vais faire un article dans le blog que je partage avec un ami sur le sujet

    Patrick

  9. J’ai toujours trouvé curieux que les taux d’intérêts soient calculés sur des tranches de cinq années. En tout cas vous êtes tombé sur un banquier arrangeant, car j’ai pour souvenir car il aurait pu vous appliqué les taux de la tranche supérieur.

  10. Les taux de credit sont tres bas , pas loint de leur taux le plus bas historique. Si ceux ci continue de baisser meme de quelques point il pourra etre interessant de renégocier ses credits immobilier.

  11. VAO dit :

    Je viens de lire les deux articles du dossier (et le prêt gigogne est la meilleure chose que j’ai appris :)).
    C’est vrai que c’est pas si facile lorsqu’on y connait rien, pire, dans ce cas entre banquier et client on se demande parfois qui est le client qui rapporte à l’autre.
    (la vrai leçon de ton article c’est le « comportez vous comme tel » !)

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