Pas de suspense inutile : une annonce en ligne ne suffit pas toujours. Les banques, elles, réclament du concret. Mandat exclusif en main ou simple publication sur un portail reconnu, chaque établissement fixe ses propres exigences pour valider la mise en vente du bien existant. Mais le véritable juge de paix, c’est souvent l’ancienneté du crédit en cours et la trajectoire professionnelle de l’emprunteur. La valeur du logement ? Parfois reléguée au second plan.
Et pourtant, il arrive que des dossiers irréprochables se heurtent à un refus pour un taux d’endettement à peine trop élevé. À l’inverse, certains profils hors normes, indépendants avec un solide apport ou stratégie de revente ficelée, décrochent un feu vert. La logique bancaire n’aime pas les cases toutes faites.
Le prêt relais : un levier pour acheter avant de vendre
Le prêt relais bouleverse la chronologie immobilière. Il permet à un propriétaire de saisir une opportunité d’achat, même si son bien actuel n’a pas encore trouvé preneur. Ce crédit à court terme s’impose comme une réponse pragmatique pour naviguer dans un projet immobilier où chaque délai compte. Le principe ? La banque avance une fraction de la valeur du bien à vendre, souvent entre 50 % et 80 %, pour financer le nouveau logement.
Ce dispositif cible ceux qui possèdent déjà un patrimoine immobilier et veulent éviter le casse-tête de la double transition, déménagements multiples, location provisoire, gestion simultanée de deux crédits. Acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien, c’est aussi une façon de s’adapter à la réalité d’un marché immobilier parfois imprévisible. Plus le bien se valorise rapidement, plus la transaction s’accélère. Mais quand les ventes stagnent, la prudence bancaire prend le dessus et les conditions se durcissent.
Il existe plusieurs solutions de prêt relais pour répondre à la diversité des profils : relais « sec » pour les achats couverts par la revente, relais « adossé » combiné à un crédit classique, ou relais « intégré » pour une gestion financière tout-en-un. Ces formules poursuivent toutes le même but : sécuriser la transition, limiter la mobilisation d’épargne et conserver une stabilité jusqu’à la vente définitive du bien initial. Quand il est bien utilisé, le crédit relais lisse les parcours immobiliers et s’ouvre aux stratégies les plus ambitieuses d’achat-revente.
Qui peut obtenir un prêt relais et sous quelles conditions ?
La banque cible précisément le public éligible au prêt relais. Il s’adresse principalement aux propriétaires ou secundo-accédants qui souhaitent financer un nouvel achat sans attendre la revente de leur logement actuel. Les primo-accédants sont exclus du dispositif, puisque posséder un bien à revendre reste le prérequis. Les investisseurs locatifs et certaines SCI peuvent également prétendre à ce financement, sous réserve de satisfaire aux règles classiques du crédit immobilier.
Au-delà de la valeur du bien, la banque examine la régularité des revenus, la situation professionnelle et le taux d’endettement. Ce dernier ne doit pas dépasser 35 %. Un apport personnel, généralement de 10 à 20 % du projet, s’impose souvent comme une condition d’accès. La présence d’un compromis de vente, bien que facultative, rassure l’établissement prêteur et peut augmenter la somme allouée.
Impossible d’avancer sans assurance emprunteur : son absence stoppe net la procédure. Même chose pour une estimation irréaliste du bien à céder ou des revenus jugés trop faibles. Les banques passent au crible la valeur du bien, les économies disponibles, la gestion des comptes et l’équilibre global du projet.
Préparez une simulation de prêt détaillée et soignez chaque pièce du dossier. Faire appel à un courtier immobilier peut s’avérer décisif pour présenter votre demande sous son meilleur jour. Mais la décision finale reste entre les mains de la banque, qui n’hésite pas à refuser en cas de découvert, de surendettement ou de projet mal présenté.
Avantages, limites et alternatives à connaître avant de se lancer
Le prêt relais s’est taillé une place de choix dans les stratégies d’achat-revente lorsque le marché immobilier se tend. Il offre un accès rapide à la trésorerie, permet de saisir une opportunité sans attendre, et donne de la souplesse pour négocier l’achat d’un nouveau bien. Plusieurs variantes existent pour s’adapter à chaque situation : prêt relais sec (quand la revente couvre l’achat), adossé à un crédit classique, rachat ou intégré.
La durée du crédit oscille entre 12 et 24 mois. La banque avance généralement entre 50 % et 80 % de la valeur du bien à vendre, souvent autour de 70 %, selon son appétence au risque. Les intérêts, eux, restent plus élevés que ceux d’un crédit immobilier standard. Deux modes de remboursement s’offrent à vous : la franchise partielle (paiement mensuel des intérêts et de l’assurance, capital remboursé à la vente) ou la franchise totale (tout est soldé à la revente).
N’oubliez pas les frais annexes : frais de dossier, notaire, parfois garantie hypothécaire, voire indemnités de remboursement anticipé. Le principal écueil ? Ne pas réussir à vendre dans les délais impartis. Face à ce scénario, plusieurs options restent sur la table : revoir le prix à la baisse, envisager une mise en location, convertir le prêt relais en crédit classique ou, en dernier recours, céder le nouveau bien.
D’autres alternatives coexistent. Le prêt achat-revente offre un cadre plus structuré, ou la location temporaire du logement avant de finaliser la vente. À chaque profil, sa solution, selon la dynamique du marché, les marges de manœuvre et la capacité de négociation.
Conseils pratiques pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt relais adapté à votre projet
Soignez la solidité de votre dossier
Présentez un dossier complet, transparent sur vos revenus, votre situation professionnelle et votre apport personnel. Un taux d’endettement inférieur à 35 % reste l’attente de la plupart des banques. Fournissez tous les justificatifs nécessaires : avis d’imposition, bulletins de salaire, relevés de compte, tableau d’amortissement. Plus le dossier est précis, plus la banque s’y retrouve.
Valorisez votre projet immobilier
Mettez en avant la qualité intrinsèque de l’ancien bien à céder : estimation par un professionnel, diagnostics à jour, potentiel de valorisation. Un compromis de vente signé n’est pas obligatoire, mais il pèse lourd dans la balance du prêteur. Plus la transaction avance, plus la banque se sent en sécurité.
Multipliez les simulations et comparez les offres
Réalisez une simulation de prêt relais adaptée à la réalité du marché immobilier local. Négociez les conditions de taux et de franchise avec plusieurs établissements financiers : les écarts sur le coût total peuvent être significatifs.
Quelques leviers permettent d’aller plus loin pour sécuriser son projet :
- Faire appel à un courtier immobilier : il saura défendre votre dossier, affiner sa présentation et dénicher la solution de financement la plus avantageuse.
- Prévoir les scénarios moins favorables : ajustement du prix, location temporaire, transformation du crédit relais en prêt classique si la vente tarde à se concrétiser.
En définitive, la réussite d’un prêt relais tient à une seule chose : montrer que votre projet immobilier repose sur du solide, cohérent avec le marché et mené avec rigueur. C’est ce qui fait la différence quand la banque hésite, et qui transforme un simple dossier en véritable passeport pour votre prochain chez-vous.
